Stratégies d’épargne
Les mises de fonds ont été introduites pour assurer la stabilité du marché hypothécaire et sont obligatoires pour tous les prêts hypothécaires au Canada. Dans ce billet de blogue d’Oaken, nous examinerons ce que vous devez savoir sur les mises de fonds lors de l’achat d’une nouvelle maison. Nous examinerons également comment la mise de fonds minimale est calculée, ainsi que les cas où une assurance prêt hypothécaire est requise, et les règles régissant les mises de fonds provenant de « dons ».
Calculer une mise de fonds
Lors de l’achat d’un bien immobilier occupé par son propriétaire, la mise de fonds requise est calculée comme suit : 5 % de la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat, plus 10 % du montant supérieur à 500 000 $. Pour voir comment cela fonctionne, envisagez une propriété avec un prix de vente de 750 000 $. Dans ce cas, la mise de fonds minimale est de 50 000 $, qui est déterminée comme suit :
5 % de 500 000 $ = 25 000 $
10 % de (750 000 $-500 000 $) = 25 000 $
Mise de fonds totale requise = 50 000 $
Assurance prêt hypothécaire
Si vous achetez une nouvelle maison avec une mise de fonds inférieure à 20 % du prix de vente, le prêt hypothécaire qui en résulte est classé comme un prêt hypothécaire à « ratio élevé ». Dans ce cas, votre prêteur prend plus de risques pour avancer le prêt. Ainsi, pour protéger le prêteur, et par extension le secteur bancaire, votre prêteur est tenu d’assurer votre hypothèque par l’intermédiaire d’un assureur tiers, tel que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Le coût de l’assurance prêt hypothécaire est calculé en pourcentage du montant total du prêt. Par exemple, pour un prêt avec une mise de fonds de seulement 8 %, le taux actuel de la SCHL utilisé pour déterminer la prime est de 4 %. Cela signifie que pour une hypothèque de 500 000 $, l’assurance coûtera 20 000 $ de plus sur la durée du prêt.
Comme le gouvernement fédéral exige des prêteurs qu’ils souscrivent une assurance hypothécaire pour tous les prêts à ratio élevé, le prêteur doit souscrire l’assurance et en payer la prime. Naturellement, le prêteur répercute ce coût sur l’emprunteur dans le cadre du calendrier de remboursement de l’hypothèque. Ainsi, pour les emprunteurs qui parviennent à verser une mise de fonds d’au moins 20 %, évitant ainsi le recours à l’assurance hypothécaire, les économies peuvent être considérables.
Mise de fonds provenant d’un don :
La mise de fonds de 20 % est évidemment un défi pour de nombreux acheteurs, en particulier sur certains des marchés immobiliers les plus chers du pays. Pour faire face à la hausse du coût des nouvelles maisons et aux mises de fonds plus élevées requises pour acheter ces maisons, les mises de fonds provenant de « dons » deviennent de plus en plus populaires.
Une mise de fonds provenant d’un don est une mise de fonds dont la totalité, ou au moins une partie, est constituée de fonds fournis par un membre de la famille proche sous la forme d’un don. Cette situation est plus fréquente chez les jeunes acheteurs d’une première maison qui, autrement, pourraient avoir du mal à épargner le montant minimum de la mise de fonds.
Toutefois, pour être approuvé, le fournisseur des fonds doit signer une déclaration indiquant que l’argent a bien été fourni à titre de don et qu’il n’y a pas d’obligation de rembourser l’argent. De plus, l’emprunteur doit fournir une preuve sous forme de relevé bancaire que l’argent a été transféré dans son compte.
Établir la source de la mise de fonds
Avec toute mise de fonds, et surtout pour celles qui sont considérées comme des dons, les prêteurs sont tenus de vérifier la source de la mise de fonds. Il s’agit non seulement de confirmer que les fonds sont disponibles comme indiqué, mais aussi de remplir l’obligation du prêteur de s’assurer que les fonds ne proviennent pas d’une quelconque forme d’activité criminelle. Cette exigence s’inscrit dans le cadre des initiatives canadiennes de lutte contre le blanchiment d’argent et du Règlement sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes.