Incidences fiscales lors de la vente d’une propriété

Si vous faites partie des nombreux Canadiens qui ont profité de la baisse spectaculaire du prix des propriétés aux États-Unis à la suite de la crise de la dette il y a quelques années, vous bénéficiez maintenant d’un rendement important. La valeur des propriétés a rebondi au sud de la frontière et compte tenu des gains que le dollar américain a réalisés depuis par rapport à la devise canadienne, vous pourriez être bien placé pour empocher une prime encore plus importante.

Mais avant de vous précipiter aux États-Unis pour inscrire votre résidence auprès d’un agent immobilier, vous devez d’abord tenir compte de certains éléments importants.

Pour commencer, vous devez produire une déclaration fiscale américaine pour l’année de vente de la propriété. Dans cette déclaration, vous devez déclarer et payer l’impôt sur les gains en capital sur le bénéfice généré par la vente. De plus, une retenue d’impôts de 10 % peut également s’appliquer si la propriété est vendue pour moins de 300 000 $ US et que le nouveau propriétaire a l’intention de l’utiliser comme résidence.

Réduire le montant de la retenue d’impôts aux États-Unis

Si vous êtes assujetti à cette retenue d’impôts, vous pouvez demander que l’impôt soit appliqué sur le gain en capital net, plutôt que sur le prix de vente brut, en remplissant le formulaire 8288-B auprès de l’IRS. Cela pourrait entraîner une réduction importante du montant à débourser, mais vous devez en faire la demande. Sinon, vous devrez payer la retenue d’impôts sur le prix de vente total.

Si vous avez l’intention de garder la propriété dans votre famille, ne pensez pas que vous pouvez éviter l’impôt simplement en « donnant » la propriété à des membres de la famille. La loi fiscale américaine comprend des règles précises concernant vos obligations fiscales lors du transfert des droits de la propriété, même s’il s’agit d’un cadeau. Ces règles peuvent devenir très compliquées, alors assurez-vous de faire des recherches minutieuses avant d’aller de l’avant. Vous pouvez commencer en consultant cette FAQ sur l’impôt relatif aux cadeaux sur le site Web de l’Internal Revenue Service.

En plus de l’impôt dû à Oncle Sam, en tant que citoyen canadien, vous devez également satisfaire l’Agence du revenu du Canada. Encore une fois, le montant réel que vous devez payer dépendra de tout revenu étranger supplémentaire et d’autres circonstances. Mais en général, vous devrez payer l’impôt sur les gains en capital sur le bénéfice généré par la vente de la propriété. Le site Web de l’ARC contient une foule de renseignements sur la déclaration des revenus étrangers, dont une section portant précisément sur les propriétés étrangères.

Impôt dû à votre décès

Si vous décédez alors que vous êtes propriétaire d’un bien aux États-Unis, la loi fiscale canadienne traite cela comme une disposition réputée du bien, et votre succession se verra facturer des gains en capital en fonction de la valeur marchande actuelle. Votre succession sera également assujettie aux lois fiscales américaines, notamment une exigence qui pourrait voir près de 40 % de la valeur marchande de la propriété servir à payer de l’impôt. Heureusement, peu de propriétaires étrangers sont réellement confrontés à cette pénalité, car cet impôt supplémentaire n’est appliqué que si la valeur totale de la succession dépasse 5,34 millions $ US.

Compte tenu de la complexité de ce sujet et des nombreuses règles et exceptions qui entrent en jeu, ce court article ne peut fournir qu’un aperçu de base de ce qui est pris en compte lors de la vente de biens aux États-Unis. Veuillez utiliser ces renseignements comme point de départ et assurez-vous de bien comprendre vos obligations fiscales américaines et canadiennes avant de vendre votre propriété de vacances.